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アパートメントホテル投資には大事なことが三つある。
収益性、資産性、そして、安全性。

  • 1
    成長著しい観光産業の需要による「収益性」
  • 2
    世界から評価されるTOKYOの「資産性」
  • 3
    賃貸への転換がセーフティネットになる「安全性」

1.成長著しい観光産業の需要による「収益性」

1-1 観光産業は「21世紀最大の成長産業」

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日本の旅行消費額がGDP比5%と低水準

 昨今、日本への訪日観光客数の伸びがニュースに取り上げられており、日本だけの現象とお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、実は観光産業は世界GDPの10%以上を占め、「21世紀最大の成長産業」と予測されております。

 世界経済において市場規模は自動車産業より大きく、エネルギー、化学産業に次ぐ「第三の基幹産業」という位置づけです。

 一方、日本経済における観光産業は GDPのわずか5%に過ぎず、まだまだ伸び代が期待できます。

 日本の、人、文化、観光資源を世界にアピールする最高の舞台となる 2020年のオリンピック・パラリンピックを控えています。

 訪日観光客数を2020年に4000万人、2030年には6000万人にする目標を掲げ、ビザの戦略的緩和や空港ゲートウェイ機能の強化などさまざまな取り組みを行っています。2025年大阪万博、IR(カジノを含む統合型リゾート)の開発など国際的な観光拠点とするための目玉政策もインバウンド需要を増大させる柱になると期待されております。

 「観光立国」をめざしてのさまざまな政策の取り組みは、やがて「観光大国」になるための第一歩に過ぎないのかもしれません。

 
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引用:首相官邸政策会議資料

政府が掲げる目標
訪日外国人旅行客数 2020年: 4,000万人 2030年: 6,000万人
訪日外国人旅行消費額 2020年: 8兆円 2030年: 15兆円
地方部での外国人延べ宿泊者数 2020年: 7,000万人泊 2030年: 1億3,000万人泊
外国人リピーター数 2020年: 2,400万人 2030年: 3,600万人
日本人国内旅行消費額 2020年: 21兆円 2030年: 22兆円

1-2 アジア・太平洋エリアの新興国がけん引

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ビザ免除となったタイ、マレーシア、発給要件が緩和されたインド、フィリピン、べトナムなども訪日客が増えている

 タイ、マレーシア及びインドネシアといった東南アジア諸国も経済成長著しく、ビザの緩和、免税制度拡充、さらに為替が円安方向に動いたことなどの影響によって訪日観光客が押し寄せています。

 経済成長により東南アジア諸国の経済的な中間層の人口が増え、将来的には世界の中間層の6割がアジアの中間層になると予測されています。近い将来、世界の中間層の消費ランキングにインド、インドネシアがトップ10にランクインし、世界の消費を支えていくでしょう。

 つまり、海外旅行は一過性のブームで過熱状態にあるのではなく、この後も10年、20年と続いて行くことが予測できます。

 アジアにはまだまだ成長しているベトナムやラオス、ミャンマー、バングラデッシュなどの国々もあり、訪日観光客はさらに増加するものと思われます。

 

1-3 世界で最も魅力的な都市「東京」

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路地裏横丁

 このように訪日観光客が増加する中、米大手旅行雑誌「コンデナスト・トラベラー」に「最も魅力的な世界の都市ランキング」の1位に東京が選ばれました。東京の「超近代的な高層ビル群と、寺社や森林との混在」が評価されたようです。

 英国経済専門誌「エコノミスト」が「世界の安全な都市指標」世界の主要50都市を対象に、治安、インフラ、デジタル化、暮らしやすさや健康など、4カテゴリー、計40以上の評価項目からなる総合ランキングを発表し、第1位は日本の「東京」。

 美しい街並みがある一方で、繁華街の路地裏の猥雑な空間が同居している。ファッション、アート、伝統文化、食文化、サブカル、自然と多様な文化に富んだ都市「東京」は一時的な爆買い需要に頼る必要などありません。

 
魅力的な世界の都市ランキング  
1位 東京
2位 京都
3位 フィレンツェ(イタリア)
4位 ルツェルン(スイス)
5位

サンミゲルデアジェンデ(メキシコ)

1-4 インバウンド需要だけではない、シニアも

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シニアカップルの旅行者

 東南アジアからの訪日観光客は買い物を目的とされる方が多く、ビジネスホテルの引き合いが強まっています。ホテルは寝るだけで十分と考える方はビジネスホテルの居心地がいいようです。

 インバウンド需要だけではなく、団塊の世代の方々が定年を迎え、旅行を楽しむ機会が増え、宿泊施設の稼働率を上げる要因になっています。

 
 

1-5 新宿、渋谷、浅草...だけではない

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美術館やギャラリーが多く点在する「アートの街」江東区の「清澄白河」

 外国人にとってアピールになる駅は「浅草」「新宿」「原宿」「渋谷」「銀座」「秋葉原」「池袋」「上野」「六本木」くらいではないでしょうか。

 地上と地下に網目のように張り巡らされた東京の交通網は、東京観光でさまざまな名所や繁華街に行くのに速くて便利です。宿泊施設の需要は意外な駅に眠っている可能性があります。

 
 
 

2.世界から評価されるTOKYOの「資産性」

2-1 再開発エリアの資産価値は上がる

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新駅誕生やリニア開通などで
盛り上がる「品川」

 2020年の東京オリンピック開催が決まった以降も、東京駅を中心とした「東京大改造」の表現が大げさではないくらいに再開発計画が発表されております。

 エンターテイメント施設が建設されることで便利になり、賑わいのある空間があちらこちらで誕生します。まずは東京駅を中心とした大手町、八重洲、日本橋エリアの工事が着実に進んでおり、東京五輪後に開発は本格化し、東京駅周辺の街並みは大きな変貌を遂げることになります。

 また品川エリアは、国際戦略都市として進化するために推進されている「アジアヘッドクオーター特区」構想の1つに選ばれているエリアで、国際ビジネスの中心となる街で、今後が期待されています。

 2027年には品川~名古屋間を最短40分で結ぶ「リニア中央新幹線」が開業する予定です。さらに品川駅は、空の玄関口「羽田空港国際ターミナル」駅まで11分、「成田空港」駅までダイレクトにアクセスできるので、国内・海外への要所となるエリアになります。

 オリンピック後も資産価値を保てる、場合によっては資産価値が上がるエリアも予想され、投資のチャンスが広がることが期待できます。

 
 

開発は止まらない。超巨大プロジェクトの数々
アジアヘッドクオーター特区だけではない!

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「国家戦略特区」は東京都全域

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アジアヘッドクォーター特区
出所:東京都政策企画室

2-2 潜在的投資意欲が旺盛

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各国主要都市の平均賃貸利回り(%)
出所:Global Property Guide

 東京の平均賃料水準は世界主要都市のなかでも安く、ニューヨークや香港など他の主要都市の半分以下の水準だと言われています。

 不動産投資の利回り東京の平均賃料水準は世界主要都市のなかでも安く、ニューヨークや香港など他の主要都市の半分以下の水準だと言われています。

 不動産投資の利回りについても、台湾や香港で1~2%台にも関わらず、東京はいまだに3~5%を確保できているということで、アジアを中心とした世界の不動産投資家からの買い意欲が旺盛な状況です。

 高齢化は進行中で、2018年は総人口の28%、2035年には33.4%になるだろうと言われており、将来は社会保障や年金制度が立ち行かなくなるだろうというのが大方の予想となりつつあります。

 老後の収入を確保したいということで、最近は20代半ばから30代で不動産投資をはじめて65歳までにローンを完済するというプランを持っている方が増えてきました。

 投資用不動産(収益性不動産)の場合は建物に対して30%の控除が受けられます。たとえば5000万円で購入した不動産が3分の1から5分の1程度の相続評価額となることが多く、現金資産を投資用不動産に替えて相続税を低くしたいという節税ニーズが年々増えてきています。

 
 

2-3 生産緑地2022年問題の影響は限定的

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生産緑地地区

 現在、生産緑地に指定されている土地の大半(およそ8割)は、1991年3月に「生産緑地法」が改正された時に指定されたものです。

 これが、来る2022年に30年の期限を迎えます。指定が一斉に解除されて大量の住宅用地が生まれると、都市部周辺の地価が暴落するのではないか、というのが「生産緑地の2022年問題」です。

 練馬区が185.3万㎡、世田谷区が89.7万㎡でこの両区で全体の3分の2を占め、江戸川区・杉並区・足立区・葛飾区の4区で全体の3分の1弱を占めています。区部に限れば「生産緑地の問題は、練馬区と世田谷区の問題」ともいえます。

 23区に限って言えば、2022年問題はある特定の区に限定された問題であり、区部の地価バランスから考えて、特定エリアでの地価下落はあるとしても、区部全体の地価への影響は小さいと考えます。

 
 

3.賃貸への転換がセーフティネットになる「安全性」

3-1 戸建ホテル⇒賃貸戸建がセーフティネット

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戸建住居から戸建ホテルへ

 これまでご説明したように、高い需要があること自体が投資としての安全性につながりますが、オアシス巧房が提案するアパートメントホテル投資には、さらなるセーフティーネットが用意されています。

 万が一、社会情勢の変化や自然災害などによって観光客が激減したとしても、23区内であればお持ちの物件を学生向けまたは単身者用賃貸アパートとして転用することができます。

 また戸建ホテルの場合には、賃貸戸建として活用もでき、さらには自宅としてご利用になることができる汎用性の高さが特徴のひとつです。

 
 

3-2 「持ち家志向」の低下

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統計局「住宅・土地統計調査」より作成

 最近では、持ち家志向の低下が目立っております。特に、東京・大阪・福岡といった人口流入が多い都市にその現象が現れております。

 東京の持ち家比率は約46%、大阪54%、福岡54%と低く、これらの低いエリアにおいては、賃貸需要は継続するものと思われます。

 また、空き家問題が取りざたされており、将来の資産価値が維持できないのであれば、賃貸を選択するライフスタイルも増えてくる傾向は続きます。

 さらに子供を産まない世帯の増加により、広いマイホームを購入する動機も薄れます。ステータスよりも利便性を重視するため、より一層賃貸の需要は増してくると予測できます。

 
 

3-3 満足できる設備

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お掃除カンタンなホーロー洗面台

 オアシス巧房では、ホテルよりも快適で気軽に利用できるような空間・設備をもつスタイルの宿泊施設を設計しております。

 多くの方が利用する施設ですので単身者向けの設備にも応えることができるます。

 
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