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アパート VS アパートメントホテル
Apart VS Apartment Hotel

アパート VS アパートメントホテル

1-1 賃貸アパート経営はますます難しくなる

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出所:ニッセイ基礎研究所

 日本の人口は2011年をピークに減少を続けています。政府統計によると一般世帯総数も2020年以降減少が見込まれています。

 このような状況で賃貸経営はますます難しくなることが予想されます。総務省の調査では、2013年度の空き家率は全国平均で13.5%です。

 また野村総合研究所は、このまま政策がとられなければ、2033年には空き家率が30%を超えると予測しています。

 実際、賃貸マンションのオーナーからは「空室が多い」「入居率を改善するためにリフォームしたけれど効果がなかった」などのお悩みをよく耳にします。

 

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(株)野村総合研究所 「2018年、2023年、2028年および2033年における日本の総住宅数・空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)の予測」

1-2 空想の利回りに惑わされるな!

 収益物件を検討するときに気になるのが、利回りです。10%などの利回り物件を見かけることがありますが、中古物件がほとんどで、経費を算入せず満室を想定したものです。

 弊社の一括借り上げは確定賃料を用いて計算するため利回りは確定しています。

 

1-3 アパートメントホテルは、共益費、更新料が不要

 見かけの利回りは高くても、アパート経営では管理会社に支払う仲介手数料、広告費、管理料、共用部分の清掃費、修繕費がかさみ、実質利回りはかなり低くなる可能性があります。

 一方、アパートホテルの場合はホテル運営業者と一括借り上げ契約を締結することができるため、そのような心配はありません。契約で定められた賃料は確実に入金され、室内の家具や備品もホテル運営会社の負担で購入·交換されるため、賃料が目減りすることもありません。

 ホテル投資のデメリットは、賃貸マンションの賃料にはかからない消費税が、ホテルの賃料にはかかることです。消費税の年間課税所得が1000万円未満の個人および法人は消費税が免除されるため、運営業者から消費税を貰っても、オーナー様は消費税を支払わなくてもよいため、逆にメリットかもしれません。

 

1-4 賃貸アパート、一棟マンション投資との比較

アパートホテル投資は賃貸アパート投資、一棟マンション投資と具体的になにが違うのか?

  アパートメントホテル 賃貸アパート 一棟マンション
時代適合
賃料収入
平均利回り(満室想定) 約10.0~30.0% 約6.7% 約6.4%
平均購入価格 約1億5,000万円 約1億2,000万円 約2億3,800万円
減価償却 17年 22年 47年
空室リスク 17年 22年 高価
用途変更・転用
仲介手数料・広告料
更新料
大規模修繕費
固定資産税・都市計画税