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相続税対策にアパートメントホテル

相続対策にアパートメントホテル

1-1 不動産の相続資産 圧縮対策のポイント

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不動産の評価額減額のイメージ

 「制度上規定された評価減」と「市場価格と相続税評価額のギャップ」の双方が備わった不動産であれば、抜群の節税効果が見込めることになります。この条件を満たす不動産がアパートメントホテルです。

 不動産の評価は固定資産税評価額に基づくため、不動産を購入することにより相続税の評価を大幅に下げることができます。

 その不動産が賃貸物件であれば、相続税評価額は固定資産税評価額の70%になり、さらに有利になります。

 

1-2 相続までの期間が長いことが予測される場合

① 子が株の大半をもつ法人を設立する

② 親が法人に資金を貸し付ける

③ 法人が収益用ホテルを購入する

④ 法人は収益の一部で親に資金を分割返済する

⑤ 高齢な親名義で別の収益用ホテルを購入する

1-3 相続までの期間が短いことが予測される場合

親名義で別の収益用ホテルを購入する

アパートメントホテルによる相続税対策

CASE 1

対策前 自宅1億円 金融資産 4億円

・対策後 自宅1億円 アパートメントホテル 1棟

前提条件

・相続人 子2人 配偶者は無し

・アパートホテル1棟:4億円の内訳 建物:2億円 土地:2億円

・小規模宅地の特例減額 200㎥部分 ▲50%減額 フル適用

対策前の相続税

相続財産 金融資産4億円 + 自宅1億円 = 5億円

課税財産 5億円-基礎控除(3,000万円 + 600万円×2人)= 4億5,800万円

相続税  (1人当たり課税価格2億2,900万円 × 45%-2,700万円)× 2人=1億5,210 万円 

対策後の相続税

相続財産

①ホテル建物

2億円×0.6=1億2,000万円(固定資産税評価額)

1億2,000万円×(1-借家権0.3)=8,400万円(相続税評価額)

②ホテル土地

2億円 × 0,8 = 1億6,000万円(更地の相続税評価額)

1億6,000万円  × (1-借地権0.6×借家権0.3)=1億3,120万円 (貸家建付地の相続税評価額) 

1億3,120万円  × (1-小規模宅地の特例減額0.5)= 6,560万円 

③自宅  1億円 

④合計 ①+②+③    2億4,960万円 

課税財産 2億4,960万円-基礎控除(3,000万円+600万円×2人)=2億0,760万円

相続税 (1人当たり課税価格1億380万円×40%-1,700万円)×2人=4,904万円

対策前と対策後の差額は

1億306 万円