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新築 VS 中古

新築 VS 中古

1-1 中古物件の方が新築物件より利回りが高い

 なぜ、中古物件の方が新築物件より利回りが高いのでしょうか。

 その理由は明らかです。新築の時は建物の価格が高く物件価格を押し上げるため、下の式で求める表面利回りは低くなります。一方、建物の償却期間が過ぎた中古物件は、ほぼ土地代だけで売買されるため、表面利回りは高くなります。

 表面利回り = 年間想定家賃収入 ÷ 購入金額(土地代+ 建物代)

 しかし中古物件を購入すると、その後大規模修繕が必要になったり、空室に悩まされたり、諸経費を差し引いた実質利回りはそれほど高くありません。

 

1-2 実質利回りに注目!

 収益物件を比較する際に一番重要なことは家賃収入から修繕費などの経費を引いた金額の累計に当たります。新築物件を購入する方が収益の累計は大きく、不動産の評価が表面利回りだけでは判断できないことが分かります。

 収益物件を購入する際には、諸経費、税金、キャッシュフローを考慮した実質収益のシミュレーションを十分行ってから判断をするのが賢明です。 

 

1-3 新築だからこそできる長期プランニング

 日本の建築技術は幾度かの震災を経て、今や世界に誇るレベルとなっています。特に1981年に新耐震基準が制定され、2000年には木造建築についても耐震性基準が大幅に引き上げられ技術は更に向上しました。

 また、日本の建築基準法は、宿泊施設にはさらに厳しい基準を設定しています。オアシス巧房の収益用ホテルはそれらの基準に合格した建物です。そのような現代の新築建築物だからこそ、長期に渡る資金計画が可能となります。