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オアシス巧房の考える利回り

オアシス巧房が考える利回りとは?

1-1 当社の利回りは確定賃料

  投資用不動産の購入を検討する際に、多くの方が利回りを重視します。アパート経営では、不動産が満室になったと仮定した時の年間賃料を不動産の購入金額で割った数字をパーセントで表します。

 【アパート経営で使われる利回り】

表面利回り(%)= 満室想定年間賃料収入÷不動産の購入金額×100

  空室期間、不動産会社への仲介手数料、広告費や管理料、経年劣化等による賃料の下落によって利回りは下がります。

 弊社が提案するアパートメントホテル投資で提示している表面利回りは、一般的なアパート経営で使われている満室想定賃料ではなく、確定賃料を用いて計算します。確定賃料は変動しません。

【オアシス巧房が示す利回り】

表面利回り(%)= 確定賃料÷不動産の購入金額×100

 

1-2 表面利回りで考慮しておくべきこと

 弊社が提示する表面利回りは、確定賃料で計算しているため、一般的なアパート経営で示されている表面利回りに比べ確実性は高いです。

 それでも実際の利回りを示しているわけではなく、表面利回りの計算では出てこない以下の要素があるためです。

不動産取得時の諸経費

 不動産の取得する際には、不動産価格だけでなく、登記費用、仲介手数料、契約書に貼る印紙、不動産取得税が掛かります。

 不動産の維持費

 建物を維持するための修繕積立費、固定資産税、都市計画税、火災保険料やエレベータのメンテナンス費用などの維持費が掛ります。

 本来ならば、これらの要素を加味した「実質利回り」を計算できれば理想ですが、税額や土地の評価額、ローンの有無、建物の状態など事前に正確に把握することができないため「表面利回り」を使用しているのが実情です。「実質利回り」を考えるときには、上記の要素も入れておくことが重要です。

 

表面利回り

表面利回り=年間賃料収入÷投資不動産の購入金額×100

(ケース)投資不動産1,200万円 年間賃料収入80万円

配当利回り6.6%=80万円÷1,200万円×100

実質利回り

実質利回り=(年間賃料収入-年間必要経費)÷投資不動産の購入金額×100

年間必要経費: 管理費、修繕積立金、管理代行手数料等

(ケース)投資不動産1,200万円 年間賃料収入80万円 年間必要経費20万円

配当利回り5.0%=(80万円-20万円)÷1,200万円×100